Alloggio del portiere e indennizzo

Cass. 25 giugno 2020 n. 12659
rilevato che:
– (…) opponeva avanti al Tribunale di Roma il decreto ingiuntivo con cui il Condominio di via (…)
aveva chiesto il pagamento di lire 3.843.352 per morosità il relazione alla proprietà degli
appartamenti interni 2 e 5;
-all’esito del giudizio di primo grado il tribunale revocava il decreto e la condannava al pagamento
della minore somma di lire 3.440.172 al contempo rigettando la sua domanda riconvenzionale di
condanna del Condominio a corrisponderle quanto dovuto a titolo di equo indennizzo per
l’ingiustificata utilizzazione dell’appartamento destinato all’alloggio del portiere di cui era
comproprietaria per 1/10; -proposto appello da parte della (…), la Corte d’appello di Roma all’esito
di consulenza tecnica d’ufficio riduceva la somma da lei al Condominio in euro 1560,12
confermando il rigetto della domanda riconvenzionale compensando le spese di lite; -a quest’ultimo
proposito l’indennizzo era escluso sulla scorta dell’argomentazione che, avendo il custode ed i suoi
familiari diritto all’alloggio gratuito e che detto godimento costituisce parte della retribuzione
prevista per l’attività lavorativa dello stesso, ne conseguiva un risparmio di spesa per essere il
mancato indennizzo compensato dalla minore retribuzione; -la cassazione della sentenza d’appello è
chiesta dalla (…) con ricorso tempestivamente notificato ed articolato in un unico motivo; -non ha
svolto attività difensiva l’intimato Condominio;
-nell’imminenza dell’adunanza la ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ.;
considerato che: -con l’unico motivo di ricorso la ricorrente deduce la violazione o falsa
applicazione dell’articolo 1123 cod. civ. in relazione all’articolo 360, comma 1, n.3, cod. proc. civ.
per avere la corte d’appello respinto la domanda riconvenzionale erroneamente ritenendo infondata
la pretesa dell’indennizzo per l’utilizzazione dell’appartamento di cui la ricorrente è comproprietaria
per 1/10; -ad avviso della ricorrente motivazione tesa ad escludere il diritto all’indennizzo
violerebbe l’articolo 1123 cod. civ. che prevede quale criterio di ripartizione delle spese
condominiali, comprese quelle per il portiere, quello proporzionale al valore della proprietà di
ciascun condomino;
-il motivo è fondato; -costituisce principio consolidato che in tema di condominio negli edifici,
l’attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell’interesse dei proprietari delle unità
immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del
servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno dei condomini (Cass.12298/2003);
-ebbene a fronte di detto principio la sentenza impugnata non precisa la ragione di disapplicazione
del criterio normativo, limitandosi a motivare il rigetto con la considerazione che siccome
l’immobile era stato riconosciuto gratuitamente al portiere con conseguente riduzione della
retribuzione allo stesso spettante, nulla era dovuto alla proprietaria; -si tratta, tuttavia, di
motivazione che non tiene conto della circostanza che la spesa per il portiere rientra fra gli oneri
condominiali soggetti al medesimo criterio proporzionale in ragione della proprietà di ciascuna
condomino, non potendo ritenersi conforme ad esso il generico richiamo al criterio compensativo

formulato dalla corte d’appello a pag. 8 della sentenza;
-il ricorso va dunque accolto e la sentenza d’appello va cassata con rinvio alla Corte d’appello di
Roma, altra sezione, che terrà conto del principio di diritto sopra richiamato decidendo sulla
domanda riconvenzionale della (…) in conformità ad esso; -il giudice del rinvio deciderà anche sulle
spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia anche per le spese del giudizio di legittimità alla Corte
d’appello di Roma, altra sezione. Roma, così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione
civile del 22 ottobre 2019.