17 Ottobre 2016

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono diverse possibili forme contrattuali (come previsto dalla legge 431/98 che regola le locazioni degli  immobili):

Contratti di libero mercato:
 si basano sulla libera contrattazione tra locatore e conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno benefici fiscali.
– durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
– entità del canone: libero;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’85% del canone percepito);
– schema di contratto: libero.

Contratti concertati:
i canoni devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Si dividono in uso abitativo, uso transitorio e uso studenti universitari.

Ad uso abitativo:
– durata del contratto: 3 anni + 2 o superiore se convenuto con controparte;
– canone fissato dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune);
– agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta (dipende da comune a comune);
– agevolazioni fiscali per gli inquilini: detrazione Irpef € 495,80 se il reddito non supera € 15.493,71, detrazione € 247,90 se il reddito è tra € 15.493,71 e € 30.987,41;

Ad uso transitorio: può essere stipulato solo in presenza di comprovate particolari situazioni del locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
– durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone: concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.

Ad uso studenti universitari:
– durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
– canone: fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo;

Per i contratto Concordati o Concertati, il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, con il decreto 30/12/2002, ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge 9/12/1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.
Per stipulare le tre tipologie di contratti concertati devono essere utilizzati i contratti tipo, approvati unitamente all’accordo territoriale, che sono a disposizione, insieme al testo dell’accordo, alla zonizzazione della città e alle tabelle per la determinazione del canone, presso i seguenti uffici del  comune dove si trova l’alloggio, oltre che presso le Organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

Sono stati concordati nella Convenzione nazionale i modelli di contratto di locazione:

Contratti di locazione ad uso abitativo
ALLEGATO A del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento art. 2, comma 3, legge 431/98).

Contratti di locazione di natura transitoria
ALLEGATO B del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento art. 5, comma 1, legge 431/98).

Contratto di locazione per gli studenti universitari
ALLEGATO C del DM lav. pubblici 5 marzo 1999 (riferimento:  art. 5, comma 2, legge 431/98).

Regime fiscale sostitutivo
Con l’introduzione del regime fiscale di “cedolare secca” che rammentiamo è facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta (del 19% o del 10%, a seconda del tipo di contratto) sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professione.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 19% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari
SUNIA APU di Roma e Lazio – Via Galilei 55 – 00185 Roma tel. 06.70450383 fax 06.77200077